环京、环深和环沪作为中国三大都市圈，三者之间的比较一直都是各路大神关注的热点。关于这个话题，我很早之前都想谈，但因为当时尚未亲身实地的考察，总觉得讲起来会很虚，不够落地。
如今，米宅耗时1年之久的城市考察计划已经基本完成，三大都市圈我们跑了一遍。我想，可以把这么一个宏大的话题丰硕耐火材料，拿出来聊聊。
今天，让我们站在960万平方公里上，眺望这三大都市圈，从另一个角度看环京、环深和环沪。
近几年都市圈这个概念异常火爆，有一个公认的事实，而且这个事实在很多场合，都被米宅提及：
中国的城市格局正在发生根本性的演变，城市单打独斗的时代已经过去，在中国这张大地图上，已经形成了若干个城市集群，未来的城市竞争是城市集群的竞争，是都市圈的竞争。
我们把这三个都市圈的夜间卫星灯光图放在一起对比，我们就会很容易发现一个事实：
环沪城市群面积最大家电，上海对周边城市的影响最大融蒙通科技。环沪城市群是三者中现阶段融合性最好人像摄影，成熟度最高的一个；
环深虽然面积没有环沪大，但亮度最亮，说明深圳对周边城市的产业、人口、经济的拉动力最强。环深城市群是三者中现阶段城市聚合能力最强的一个；
而环京呢，北京和天津虽然异常亮眼，但周边一片黯淡，城市群的空心化严重，存在大面积的城市断裂带。环京城市群是三者中最虚的那个。
在城市群辐射、融合，并最终形成的背后，有一个因素至关重要，就是轨道交通。我们去看全球知名的超级都市圈、城市群，我们会发现，城市间轨道交通的接驳往往起到决定性的作用。
现阶段，环深周边的各个城市板块和深圳之间通勤联系，还主要依靠公交、大巴这种常规的交通工具。而距离深圳相对较近的凤岗，可依靠城际公交转地铁的形式，中转通勤，但仍然相对不变。
其中，规划落地最早的轨道交通就是深圳-惠阳城际轨道，规划基本已经确定，预计明年就会开工，惠阳可能是最早能够享受到轨道交通福利的环深城市。
目前，环沪已经有一条城际地铁通车，即地铁11号线，从上海徐家汇到苏州昆山花桥镇，这是中国第一条城际轨交地铁。
除此之外，苏州S1号线号线接驳，规划已经确定，预计明年将开工，这是目前环沪城市群的第二条城际轨交地铁，通车后，昆山市区将和上海实现轨道交通的无缝对接。
目前环沪城市群已经有一条城际地铁通车，另一条规划已经确定，明年就会开工，环沪城市群轨道交通进度最快的城市为苏州昆山。
虽然关于环京城市群的轨交规划早在几年前都传闻四起，甚至固安等区域早在2011年都开始传闻京城地铁将延伸辐射过来，但当下的环京城市群中，地铁规划能够确定的只有燕郊，即平谷线将横穿著名的“睡城”燕郊镇，并且平谷线已经开工。
目前环京城市群，只有一条轨道交通规划确定并已经开工，即横穿燕郊镇的平谷线。
目前在距离核心城市的30km范围内，三大都市圈中只有环沪的昆山花桥镇地铁已经开通，环京有平谷线开工，环深暂无；
目前在距离核心城市的60km范围内，三大都市圈中，有地铁规划落地的是环沪的昆山、环深的惠阳，环京暂无；
因此，在30km通勤圈内，环沪＞环京＞环深；在60km通勤圈内，环沪≥环深＞环京山里向茶。
看完轨道交通的对比，我们再来看看三大城市群的产业转移和经济融合的对比，因为人口流动和融合的背后，除了轨道交通的吸引之外，另一个重要因素就是产业的迁移和融合。
我们在深圳的考察过程中，发现一个环深城市群的产业有一个非常明显的特征，而这个特征在其他的城市群中绝对找不到，这个特征就是——环深城市群的产业迁移和产业升级做的最为超前。
比如，东莞在我们过往的印象中，这就是个世界工厂，是个以低端电子组装制造为主的城市。但是我们在东莞的松山湖，却发现现在除了工厂之外，这里聚集了大量的科研机构，比如华为、大疆、万科、中集都在松山湖设立自己的研发机构。
环深城市群新一轮的产业迁移、产业更迭和产业升级已经启动，而东莞松山湖就是这一轮大趋势的起点。东莞这个世界工厂，正在从低端制造业逐步升级为深圳之外的另一个科研创新聚焦点。
一个是太仓，这里是中国德资企业最密集的区域，舍弗勒学分、慕贝尔的大陆工厂都在太仓；另一个则是昆山，这个小小的县级市，聚集了大量的外资企业，比如通力电梯、利乐包装、NSK，以及声名在外的富士康。
但这两个城市的相关产业在现阶段仍未摆脱外包加工制造的桎梏，所聚集的产业绝大多数都是中外合资的设备制造、电子加工类企业。
从这个角度也能解释，为何有人说，这几年的苏州在迷茫、困惑中陷入了“停滞泥潭”，找不到合适的产业转型方向。
环沪的城市群，当下一片热火朝天，但仍未摆脱外包加工、组装制造的桎梏，产业升级、科研创新相对落后于环深。
我们在环京的考察过程中发现，每一个环京城市都有1-2个所谓的产业园，其中永清最为夸张，一个县城搞了3个巨无霸的产业园，又是大红门、又是台湾产业园、又是亦庄永清开发区。
但是，这些产业园大都空置，多数企业开工率普遍不足，甚至个别产业园已经被晒玉米的老农攻占。
不过，讲道理，这些空置产业园的概念一个比一个亮眼、花哨、紧俏。机器人、人工智能、农业……几乎每一个当下最火的概念，都能在环京的城市中，找到对位的产业园。
但经济、产业这玩意儿，还真是做不了一丁点的假，概念玩儿的再6，一亮数据，全傻眼。
对不起，我真的不想把这三者放在一起拼经济和产业，我真的不想黑环深和环沪。
我们把环京、环沪和环深三大都市圈的辐射融合、轨交接驳、产业经济放在一起，简单做个模型，总结一下这三者的城市基础情况。
按照正常的逻辑，城市基础好的房价自然相对就会高一些，城市基础差的，房价相对自然低一些。
0.5h都市圈，环深均价2.7万/㎡，环沪2.2万/㎡，环京2.7万/㎡。
我们把城市基础和房价放在一起对比，就会发现三大都市圈的城市基础和房价是不对等的。
政策给了环京一个完整的上涨大行情，房价透支了一整个行情；而只给了环沪不足半个行情，房价被死死的摁住了。
找城市基础好、轨交落地快、产业基础好的城市，这些城市的房价是有产业、人口托底的，是有上扬基础的。
站在960万平方公里上俯瞰中国，站在城市、产业、人口、经济、轨交基础上俯瞰三大都市圈，要尝试理解以下这些。
1、环京下跌凶残，不是简单因为市场下行，而是缺乏基础托底。环沪当前房价较低，更不是简单因为市场下行，而是政策提前来到；
2、短期决定房价的可以是政策，长期一定是城市、人口、轨交、经济、产业、供需等大势；
3、由“1、2”可得，环京一定要慎重，没有托底的高潮，来得快，去的更快；
